本地政府组屋转售市场持续炒得火热，截至上个月，组屋转售价格已连续17个月上涨，以至少百万元出售的转售组屋交易量更创下单月新高。百万元的转售组屋这么贵，为什么有人愿意购买，也不选择同样价格的私宅？
《8视界新闻网》记者日前拜访居住在碧山怡然阁（Natural Loft）一间五方式单位的屋主陈琦，向她了解购入该单位的原因。
基于两个儿子将来学习环境与是否靠近学校等考量，陈琦去年5月决定搬离武吉班让，以105万元的价格买下怡然阁的五方式转售单位。一开门走入该单位，迎面而来的就是阳台无遮挡的“百万元”美景。
碧山私人组屋怡然阁（Natura Loft）。图：谷歌街景
怡然阁于2011年建成，涵盖三座40层楼高的组屋，共有480个单位，是私人组屋项目（DBSS）之一。它距离碧山地铁站只有一公里，附近还有碧山-宏茂桥公园，以及公教中学（Catholic High School）和惠厉中学（Whitley Secondary School）等学校。
根据建屋发展局的资料，单单是在今年，怡然阁就有15个五房式组屋单位以超过百万元价格转售。
陈琦受访时透露，原本前屋主脱售的价格是108万元，但由于当时是2019冠状病毒阻断措施期间，因此并没有其他买家与她竞争，因此幸运的以105万元的价格成交。
她透露，地点、风景和周围设施便利是让她决然买下这间单位的主要原因。
“一般来讲它的风景没有阻挡会朝向马路，或者会比较吵，但是这边是又安静，又没有阻挡。 考虑到孩子读书，将来以后中学选择会比较多，什么分数的都好像有一些学校给我们选择，去超市或巴刹的时候是不用淋到雨的。”
她同时提到，在买房时也曾考虑过公寓和其他地区的私人组屋项目，但经过对比后，仍觉得怡然阁的单位更加合适。
“我们也对比过公寓，（可是）碧山这边的公寓选择并不多，靠近地铁站的那两个比较小，比较大的碧山公园的（公寓）的格局又没有这个好。也看过大巴窑的那个私人组屋项目，可是它的格局也是没有这个好，所以当时我们也是不考虑别的了。”
陈琦还强调，如果要购买类似怡然阁五房式单位的公寓，“可能需要多一倍的价格”。
政府组屋与私宅。 （图：TODAY）
为何百万元组屋买家不考虑买百万元私宅？
ERA产业研究咨询部主管麦俊荣告诉《狮城放大镜》，目前本地几个地区比较常出现百万元转售组屋，当中就包括中央区、碧山、红山、女皇镇和大巴窑等成熟区。
这些地区交通方便，又靠近市中心，加上设备完善，例如靠近热门学校，因此吸引了不少想提升至更大组屋的买家，以及刚卖掉私宅的买家青睐。
他表示，多数的百万元转售组屋的面积都比较大，比如 说 有的是140到150平方米，但百万元以上的这些公寓，例如有三个套房的公寓，它们的平均面积只有差不多100到110平方米。
“因此，想要买较大型住宅，又不愿意花太大一笔钱的买家，就通常会选择政府组屋。”
博纳产业首席执行长林永富同样指出，目前私宅的价格也一直在攀高，如果买家要买回比较大面积的公寓话，价位可能不只是百万，150或180万，甚至超过200万的公寓单位也有可能。
梧槽黄金地段预购组屋。 图：建屋发展局
中央区组屋会否受黄金地点组屋影响转售价？
截至目前，中央区出现的百万元转售组屋最多，共有140多个。不过，受访分析师认为，中央区转售价格不会受日后该区及周边地区推出黄金地段组屋的影响，因为两者存在差异。
林永富说：“中央区的新推出组屋，以后要推出转售市场的时候，已经是可能15年后，因为五年的等待期，加上十年的居住年限，到时市场现有组屋已有一定的年份。加上这类型组屋有限制，如收入顶限因此买家群会减少。”
麦俊荣则认为，新黄金地段组屋推出可能有助供应这些地段及周围的需求量，使到市场降温。不过，有些买家或许不愿接受黄金地段组屋限制，从而推动该区转售组屋价格。
达士岭摩天组屋（The Pinnacle@Duxton）。（ 图：今日报/Ili Nadhirah Mansor）
受降温措施影响 短期内百万元转售组屋销量或减少
受新一轮房地产降温措施影响，麦俊荣预测，买家可能还不了解额外印花税（ABSD）的增加对他们的购屋计划会带来什么影响，这或许在短期内会导致百万元转售组屋的销量减少。不过，在买家了解后，可能仍会选择购买这些百万元组屋，而不选择买同价私宅。
“ 因为 有很多人需要一段时间去了解这些降温措施，但过后可能会使到一些原本是准备去买大众化转售公寓（的买家）看到额外印花税增加了，（因而）考虑去买比较高档的政府组屋。”
政府表示，新措施是要为私人住宅和组屋转售市场降温，政府若不加以控制，房屋价格可能会领先于经济基本面。这会增加以后出现不稳定修正的风险，对许多家庭不利。
在新的降温措施下，购买第一个住宅的新加坡公民和永久居民的ABSD，依然分别维持在0%和5%。不过，当他们在购买第二或第三个住宅房产时，ABSD就会增加。新加坡公民购买第二个房产时，买家须支付的ABSD从12%调高至17%，永久居民购买第二个房产的ABSD从15%调高至25%。
不过，麦俊荣认为，政府推出的降温措施，不足够解决在政府组屋转售市场面对的挑战，因此在中期内可能会使到这些百万元转售组屋的销售量又会渐渐地增加。
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